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抢占旧改红利:是谁在争当大湾区城市更新“头号玩家”?

发布日期:2019-07-11  来源:网络整理  浏览次数:
导读:南方网讯 7月9日,知名房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行,举办了备受业界关注的THINK-IN论坛,携手多位地产界重量级嘉宾、行业专家为到场的数百位资深地产人及权威媒体,就城市更新等热门话题带来一场思维碰撞的年度盛宴。论坛同场发布了含金量极高的主题

  南方网讯 7月9日,知名房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行,举办了备受业界关注的THINK-IN论坛,携手多位地产界重量级嘉宾、行业专家为到场的数百位资深地产人及权威媒体,就城市更新等热门话题带来一场思维碰撞的年度盛宴。论坛同场发布了含金量极高的主题报告《粤港澳大湾区城市更新进化论》及《您是否拥有完美的用户体验?中国地产的体验式变革》,为地产圈输出了极具前瞻性及实践价值的研究成果。

  场所塑造大势所趋

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  ▲戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie

  一个成功的房地产项目不应只是砖瓦及其他建筑材料的堆砌,还应以人为本,注重使用者的体验感,让人们更愿意在这里工作、购物、旅游、生活。场所塑造正成为地产领域的大势所趋,如企业积极提升办公空间的设计、技术来增强项目竞争力;购物中心及零售店提升服务拉动客流及销售额;仓储物流设施改善员工工作环境来提高工作效率,及住宅项目通过居住空间的品质提升来提高居民生活质量等。

  对此,戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie带来了《中国地产的体验式变革》主题报告发布及演讲,通过对不同类型的场所塑造方式及其在城市公共空间、办公、零售、工业物流、酒店住宅空间下发挥的作用,来诠释场所塑造在地产板块中的发展趋势及其对打造优质地产项目、驱动城市发展的重要性。

  大湾区下势头强劲的城市更新

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  ▲戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部主管苏智渊

  一线城市进入存量时代,城市更新成为主战场。由戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部主管苏智渊领衔的“大湾区城市更新进化论”主题演讲,结合生动案例深入解读了多个城市的更新机制与政策对比,透视未来

  粤港澳大湾区腾飞发展下的城市更新“进化”风向。

  1.土地资源稀缺 城市更新迫在眉睫

  10万亿级的经济总量让粤港澳大湾区成为海内外投资者争相关注的热土·。截至2018年底数据显示,粤港澳大湾区人均GDP高达15万元,仅5.6万平方公里的土地面积,近四年来吸引了新增常住人口563万。人均GDP居于三大城市群之首,却有着最多新增常住人口及最稀缺土地资源的大湾区,随着经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下,其物业载体的承载能力亟需跟上脚步,城市更新无疑是盘活存量资产、释放优质土地资源,促进经济可持续发展的最佳方案。

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  ▲中国三大城市群主要指标对比

  来源:《京津翼协同规划纲要》、《长江三角洲城市群发展规划》、各城市统计局、戴德梁行研究部数据

  时间节点:2018年底(香港、澳门第三产业比重为2017年底数值)

  2.谁是湾区城市更新的“扛把子”?

  湾区各城因地制宜采取了相应措施,来推进城市更新的“进化”,包括整合机构、优化流程、加大政府统筹力度、助推“工改工”、加大旧村改造支持力度及设立退出机制等。

  戴德梁行收集整理了截至2019年5月底大湾区10个城市的最新城市更新政策(澳门的都市更新相关法规尚未正式出台,故不在分析范畴内),选取相关指标,对各地政策的完善、便利及可持续性为标准进行评分,湾区核心城市深圳、香港、广州位列前茅。

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  ▲粤港澳大湾区城市更新政策综合评分

  截至2019年5月底,澳门未正式出台城市更新相关政策;惠州、江门仅针对部分城区出台城市更新政策。

  来源:戴德梁行研究部

  3.城市更新进程加快

  同场发布的《粤港澳大湾区城市更新进化论》报告数据显示,2016-2018年,随着政策的完善,大湾区各城的城市更新进程明显加快,2018年大湾区十大城市完成改造的土地面积共计5.4万亩,同比上升32%。城市更新项目遍地开花,旧改进入“爆发年”。未来,城市更新将全面承载大湾区的融合发展,随着政策体系的不断进化,市场热度将稳步上升。

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  ▲2016-2018年城市更新完成改造的土地面积

  来源:各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

  *香港完成改造土地面积仅包含市区重建局主导的重建类项目

  *澳门尚未设立城市更新具体法规,暂无数据

  各城市政策对改造主体、模式及类型的侧重点不同,影响了各自城市更新的改造方向。以大湾区核心城市为例:

  香港由政府主导与市场化运作并行。市区重建局是城市更新项目的法定机构,由它主导的项目政策优惠力度显著。截止2018年底香港共完成重建改造土地面积169.6亩,为市场释放出73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

  深圳主要由市场主导,存量市场成为新增土地供应的主力军。自2012年起,深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应,而2016-2018年城市更新土地供应量达1.8万亩,为一级土地成交量的1.5倍。

  广州以政府为主导,主要改造方向包括微改造及旧村改造。广州城市更新以解决民生问题为主,包括以老旧小区微改造来改善社会环境、解决城中村“脏乱差”问题的旧村改造。2016-2018年发布的城市更新计划中,旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。

  旧厂改造成城市更新“生力军”

  在旧城、旧村及旧厂改造中,因较少的利益主体,使得旧厂房改造成为城市更新“三旧”改造中最容易实施的内容。加之“工改M0”政策陆续登陆大湾区多个城市,具有引导产业升级、促进产城融合的积极作用,工业物业城市更新,正成为旧改领域的“生力军”。

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  ▲不同类型的工业物业城市更新优势与劣势比较

  商业城市更新为建筑及街道注入活力

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  ▲Studio Shanghai设计总监王闻皓



    
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